Voortdurende erfpacht

Bij voortdurende erfpacht loopt het recht in tijdvakken, vaak van vijftig of vijfenzeventig jaar. Aan het eind van elk tijdvak wordt de canon opnieuw vastgesteld op basis van de dan geldende grondwaarde. Dat is het grootste risico van dit stelsel: in Amsterdam zijn de grondwaarden de afgelopen decennia sterk gestegen, waardoor een canon na herziening een veelvoud kan worden van wat er nu staat.

Is de canon afgekocht tot het einde van het tijdvak, dan betaalt u tot die datum niets. Maar de herziening komt er wel, en dan begint u met een canon die op de huidige grondwaarde is gebaseerd. Controleer daarom altijd wanneer het tijdvak afloopt.

Eeuwigdurende erfpacht

Sinds 2016 kent Amsterdam eeuwigdurende erfpacht. De canon wordt dan eenmalig vastgesteld en daarna alleen nog jaarlijks geïndexeerd met de inflatie. Er komt geen herziening meer op basis van de grondwaarde. Dat neemt de grootste onzekerheid weg.

Zit u nog in het voortdurende stelsel, dan kunt u overstappen. Dat regelt u via “Mijn erfpacht” in het overstapportaal van de gemeente Amsterdam, waar u met DigiD inlogt.

Belangrijk om te weten: de gunstige overstapvoorwaarden voor wie vóór 2017 geen aanvraag deed, zijn per juli 2023 beëindigd. De afkoopsom wordt sindsdien jaarlijks geïndexeerd. Uitstellen kost dus geld.

Particuliere erfpacht

Naast de gemeente kan ook een particuliere partij erfverpachter zijn: een stichting, een belegger of een woningcorporatie. Dat komt minder vaak voor, maar vraagt wel meer aandacht.

Bij particuliere erfpacht gelden geen gemeentelijke regels en geen overstapregeling. De voorwaarden staan volledig in de akte en zijn soms aanzienlijk ongunstiger: hogere canons, kortere tijdvakken, beperkende bepalingen over verbouwen of verhuren, en geen mogelijkheid om af te kopen als de erfverpachter dat niet wil.

Ook geldverstrekkers zijn hier terughoudender. Sommige banken financieren particuliere erfpacht alleen onder aanvullende voorwaarden, en enkele weigeren bepaalde constructies helemaal. Komt u een woning met particuliere erfpacht tegen, laat de akte dan beoordelen voordat u biedt.

De algemene bepalingen

Bij elke erfpacht horen algemene bepalingen: het reglement waarin staat wat er precies is afgesproken. De gemeente Amsterdam heeft in de loop der jaren verschillende versies uitgegeven, aangeduid met een jaartal zoals AB 1994 of AB 2016. Welke op uw woning van toepassing is, staat in de erfpachtakte.
Elke gemeente hanteert weer eigen bepalingen.

Daarin vindt u onder meer de indexatietermijn, de herzieningsmomenten, of afkoop mogelijk is en welke toestemming u nodig heeft voor verbouwingen. Twee woningen in dezelfde straat kunnen onder verschillende bepalingen vallen, met heel andere gevolgen voor uw portemonnee. Zonder die bepalingen kunt u geen goede inschatting maken van wat u koopt.

Een woning op erfpachtgrond is doorgaans goedkoper dan een vergelijkbare woning op eigen grond. Dat is logisch: u koopt de grond niet. Maar het verschil is geen vast percentage, en dat is waar het bij waardebepalingen misgaat.

Wat de waarde werkelijk bepaalt, is de combinatie van drie dingen: de hoogte van de lopende canon, het moment waarop het tijdvak afloopt, en of er is afgekocht. Een woning met een afgekochte eeuwigdurende canon nadert de waarde van eigen grond. Een woning met een lopende canon en een herziening over zeven jaar is een heel ander product, ook al staan ze naast elkaar.

Die naderende herziening is het punt dat het vaakst wordt onderschat. Kopers rekenen met de canon die er nu staat; taxateurs en geldverstrekkers kijken naar wat er straks komt.

Bij een gevalideerd taxatierapport moet de erfpachtsituatie expliciet worden onderbouwd. Als NRVT-geregistreerd taxateur nemen wij de akte, de algemene bepalingen, de canon en de resterende looptijd op in het rapport, en verantwoorden wij hoe die de marktwaarde beïnvloeden. Het NWWI controleert die onderbouwing.

Overweegt u de canon af te kopen of over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, dan kunnen wij een tweede marktwaarde opnemen: de waarde in de situatie ná afkoop. Dat maakt zichtbaar wat de investering met uw woning doet, en geldverstrekkers vragen er vaak om.

Meer over onze werkwijze leest u op de pagina over het taxatierapport van uw woning.

Diemen

In Diemen is de gemeente grondeigenaar. Bijzonder aan Diemen is dat de erfpacht daar lange tijd een tijdelijk recht was: een recht met een einddatum, waarna niet vaststond wat er zou gebeuren. Dat maakte woningen in Diemen lastiger te financieren en te verkopen naarmate die datum naderde.

Tegenwoordig bestaat de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Dat neemt de onzekerheid over de einddatum weg. Koopt u in Diemen, controleer dan of de verkoper die overstap al heeft gemaakt, dat scheelt aanzienlijk in de beoordeling door de bank.

Purmerend

In Purmerend gaat het meestal om voortdurende erfpacht waarvan de canon eeuwigdurend is afgekocht. U betaalt dan geen canon meer, en er komt geen herziening. In de praktijk voelt dat vrijwel als eigen grond, al blijft de juridische situatie erfpacht.

De gemeente Purmerend hanteert eigen algemene bepalingen, die afwijken van de Amsterdamse.

Zaandam en de Zaanstreek

In Zaandam komt eveneens voortdurende erfpacht voor, maar met andere tijdvakken dan in Amsterdam en met een herziening aan het eind daarvan. Ook hier gelden eigen algemene bepalingen.

De grond kopen: kan in Purmerend en Zaandam, niet in Amsterdam

Dit is het grootste verschil met Amsterdam, en het is bij veel kopers onbekend. In Purmerend en Zaandam bestaat de mogelijkheid om het bloot eigendom van de grond te kopen. U wordt dan volledig eigenaar van grond én woning, en de erfpacht houdt op te bestaan.

In Amsterdam kan dat niet. Daar kunt u de canon eeuwigdurend afkopen, maar de grond blijft eigendom van de gemeente. Het verschil is juridisch wezenlijk en weegt mee bij de waardering en bij de verkoopbaarheid op termijn.

Hoeveel minder kan ik lenen door erfpacht?

Als vuistregel wordt ongeveer vijftien tot twintig keer de jaarcanon van uw maximale hypotheek afgetrokken. Bij een canon van € 3.000 per jaar is dat € 45.000 tot € 60.000. De precieze factor hangt af van de rentestand en van de geldverstrekker. Is de canon voor de hele hypotheekperiode afgekocht, dan heeft erfpacht weinig invloed op uw leencapaciteit.

Wat is het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht?

Bij voortdurende erfpacht loopt het recht in tijdvakken en wordt de canon aan het eind van elk tijdvak opnieuw vastgesteld op basis van de actuele grondwaarde. Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de canon eenmalig bepaald en daarna alleen nog met de inflatie geïndexeerd. Er komt dan geen herziening meer.

Is de erfpachtcanon aftrekbaar?

De periodieke canon voor uw eigen woning is aftrekbaar als kosten van de eigen woning. De afkoopsom is dat niet, ook niet verdeeld over de looptijd. Leent u geld voor de afkoop, dan is de rente over die lening onder voorwaarden wel aftrekbaar. Raadpleeg voor uw eigen situatie de Belastingdienst of een fiscalist.

Kan ik de afkoopsom meefinancieren in mijn hypotheek?

Ja, dat is in veel gevallen mogelijk, mits het totale hypotheekbedrag binnen de maximale verhouding tot de woningwaarde blijft en uw inkomen de hogere last draagt. Uw hypotheekadviseur rekent voor of dat in uw situatie uitkomt.

Hoe kom ik erachter of een woning erfpacht heeft?

Dat staat in de erfpachtakte en in de kadastrale gegevens. Vraag die op bij de verkopende makelaar of via het Kadaster, vóórdat u een bod uitbrengt. Let daarbij niet alleen op de huidige canon, maar ook op het einde van het tijdvak, de algemene bepalingen en of er is afgekocht.

Ik wil een woning kopen zonder erfpacht.
Kan dat in Amsterdam?

Ja, maar het aanbod is beperkt en verschilt sterk per gebied. In sommige delen van de stad, waaronder een deel van Amsterdam-Noord, komt eigen grond aanzienlijk vaker voor dan in de binnenstad. Binnen de Ring is dit bijvoorbeeld het geval in Kadoelen, langs de Nieuwendammerdijk en zo zijn er nog meer plekken met woningen op eigen grond. Zoekt u specifiek een woning op eigen grond, geef dat dan aan bij het begin van uw zoektocht, dat scheelt teleurstellingen bij bezichtigingen.

In Purmerend en Zaandam is er nog een route: daar kunt u bij een erfpachtwoning het bloot eigendom van de grond kopen en zo alsnog volledig eigenaar worden.

Is een woning op erfpacht minder waard?

Doorgaans ligt de koopsom lager dan bij een vergelijkbare woning op eigen grond, omdat u de grond niet koopt. Hoeveel lager, hangt af van de canon, het einde van het tijdvak en of er is afgekocht. Een lagere hypotheek met een hoge canon kan per maand duurder uitpakken dan een hogere hypotheek zonder canon. Wij rekenen dat bij een waardebepaling of taxatie voor u door.