Notariskosten bij kopen en verkopen
Bij het kopen of verkopen van een woning komt u de notaris altijd tegen. Toch weten weinig mensen vooraf welke kosten dat precies met zich meebrengt, wie ze betaalt en welk deel u later mag aftrekken.
Op deze pagina zetten wij het op een rij: wat de koper betaalt, wat de verkoper betaalt, en waar de fiscale grens ligt. Die laatste is namelijk anders dan de meeste mensen denken.
Wat doet de notaris eigenlijk?
De notaris maakt de eigendomsoverdracht juridisch rond. Hij stelt de leveringsakte op, controleert of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is en of er geen beslagen of andere lasten op de woning rusten, en schrijft de overdracht in bij het Kadaster.
Daarnaast beheert de notaris het geld. De koopsom, de hypotheek en alle bijkomende bedragen lopen via zijn derdengeldenrekening. Op de dag van overdracht rekent hij alles af en verdeelt hij de bedragen over de betrokken partijen. Die eindafrekening heet de nota van afrekening.
Op die nota staan ook bedragen die géén notariskosten zijn, zoals de overdrachtsbelasting en de verrekening van gemeentelijke lasten. De notaris int die alleen namens de Belastingdienst en de gemeente. Dat verklaart waarom veel kopers denken dat de notaris duurder is dan hij werkelijk is.
Notariskosten bij het kopen van een woning
De leveringsakte
Ook wel transportakte genoemd. Hierin wordt de eigendom van de verkoper op u overgedragen. Deze akte is altijd nodig, ook als u de woning volledig met eigen geld koopt.
De notaris doet daarvoor onderzoek: hij controleert de eigendomssituatie in het Kadaster, kijkt of er hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden op de woning rusten, en of er sprake is van erfpacht. Dat recherchewerk zit in het tarief inbegrepen.
De hypotheekakte
Financiert u de aankoop met een hypotheek, dan is een tweede akte nodig. Daarin geeft u de bank het recht van hypotheek op de woning als zekerheid voor de lening. Ook deze akte wordt ingeschreven bij het Kadaster.
Koopt u zonder financiering, dan vervalt deze post volledig.
Kadastrale inschrijving
Beide aktes moeten worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Daarvoor rekent het Kadaster een vast bedrag per akte, dat de notaris aan u doorbelast. Sommige notarissen nemen dit op in hun tarief, andere zetten het apart op de offerte.
Waar u ongeveer op moet rekenen
In de praktijk ziet u bij een aankoop met hypotheek doorgaans een bedrag tussen de € 1.800 en € 2.400 voor beide aktes samen, inclusief de kadastrale inschrijving. Koopt u zonder financiering, dan valt dat lager uit.
Notaristarieven zijn niet wettelijk vastgesteld en verschillen per kantoor en per regio. Vergelijken loont, maar let daarbij op wat er in het tarief zit: sommige offertes ogen laag omdat het recherchewerk, de kadasterkosten of de spoedafhandeling er apart bij komen.
Wat er nog meer op de nota staat
De overdrachtsbelasting is verreweg de grootste post op de nota van afrekening, maar het is geen notariskost. De notaris draagt dat bedrag af aan de Belastingdienst. Welk tarief voor u geldt hangt af van uw situatie: voor een woning die u zelf gaat bewonen geldt een ander percentage dan voor een belegging, en voor starters bestaat onder voorwaarden een vrijstelling. Uw hypotheekadviseur of de notaris rekent dat voor uw situatie uit.
Verder verrekent de notaris de gemeentelijke lasten, de eventuele erfpachtcanon en de VvE-bijdrage over de periode vanaf de overdrachtsdatum. Dat zijn geen kosten maar verrekeningen: u betaalt alleen het deel dat op uw periode betrekking heeft.
Wat is aftrekbaar en wat niet?
Hier zit de scheidslijn die de meeste mensen verkeerd hebben. Het gaat er niet om of u de kosten bij de notaris betaalt, maar waarvóór u ze betaalt.
Kosten die u maakt om de financiering rond te krijgen, zijn aftrekbaar. Dat geldt voor de hypotheekakte en de inschrijving daarvan bij het Kadaster. Ook advieskosten voor de hypotheek, de taxatie die de bank vraagt en een eventuele NHG-premie vallen daaronder. Deze kosten trekt u af in het jaar waarin u ze betaalt.
Kosten die u maakt om de wóning te verwerven, zijn niet aftrekbaar. Dat geldt voor de leveringsakte, de overdrachtsbelasting, de kosten van een aankoopmakelaar en een bouwkundige keuring. Hoe logisch het ook voelt dat u die kosten hebt gemaakt om te kunnen wonen: fiscaal is dat een andere categorie.
De praktische consequentie: op één nota van afrekening staan posten die u wél en posten die u níét mag opvoeren. Bewaar die nota daarom goed, en laat uw adviseur bij de eerste aangifte na aankoop meekijken welk deel u kunt aftrekken.
Wij zijn makelaar en taxateur, geen fiscalist of notaris. Voor uw persoonlijke situatie verwijzen wij u naar de Belastingdienst, uw hypotheekadviseur of de notaris zelf.
Koopt u samen zonder getrouwd te zijn?
Dan komt er bij de notaris meer kijken dan alleen de overdracht, en dat is een post die kopers zelden vooraf inplannen.
Brengt u ongelijke bedragen aan eigen geld in, dan is het verstandig dat in een samenlevingscontract vast te laten leggen. Daarin staat wie wat heeft ingebracht en hoe een eventuele overwaarde bij verkoop wordt verdeeld. Zonder die vastlegging kan degene die meer heeft ingelegd dat later niet zomaar aantonen. Dit kan de notaris in dezelfde afspraak regelen; reken op een paar honderd euro extra.
Een tweede punt speelt bij de overlijdensrisicoverzekering die veel geldverstrekkers vragen. Ongehuwde partners kunnen die kruislings afsluiten: ieder verzekert het leven van de ander en betaalt die premie zelf. De uitkering valt dan buiten de nalatenschap.
Dat kan schelen, want de vrijstelling voor erfbelasting is voor ongehuwde partners kleiner dan voor gehuwden. Het is een kwestie van hoe de polis wordt opgesteld, en dat regelt u vóór het passeren. Laat uw hypotheekadviseur of verzekeringsadviseur ernaar kijken wij zijn daar niet de aangewezen partij voor, maar het is te belangrijk om onbesproken te laten.
Veelgestelde vragen over notariskosten
Mag ik zelf mijn notaris kiezen?
Als koper wel. Bij kosten koper betaalt u de leveringsakte, en dan bepaalt u ook welke notaris die opstelt. Bij nieuwbouw ligt dat vaak anders: daar wijst de projectontwikkelaar meestal een notaris aan.
Wat betaalt de verkoper aan de notaris?
Bij een bestaande woning meestal alleen de doorhaling van de oude hypotheekinschrijving. Bij een nalatenschap of echtscheiding komen daar aparte aktes bij.
Zijn notariskosten aftrekbaar?
Gedeeltelijk. De hypotheekakte en de inschrijving daarvan zijn aftrekbaar omdat het financieringskosten zijn. De leveringsakte en de overdrachtsbelasting niet, want die horen bij het verwerven van de woning.
Wat is een nota van afrekening?
Het overzicht dat u kort voor de overdracht van de notaris ontvangt, met alle bedragen die op de dag van passeren worden verrekend: koopsom, hypotheek, overdrachtsbelasting, notariskosten en de verrekening van lopende lasten. Controleer die nota altijd; wij nemen hem bij begeleiding met u door.
Wanneer moet ik betalen?
Het volledige bedrag van de nota van afrekening moet vóór de overdracht op de derdengeldenrekening van de notaris staan. Houd daar rekening mee in uw planning: het geld moet er zijn, ook als de hypotheek pas op de dag zelf wordt uitbetaald.
Kan ik notariskosten meefinancieren?
Dat hangt af van uw hypotheek en van de verhouding tussen het leenbedrag en de woningwaarde. Uw hypotheekadviseur rekent uit wat in uw situatie mogelijk is.
Wij denken met u mee
Bij aankoop- en verkoopbegeleiding nemen wij de nota van afrekening met u door en zijn wij bij de overdracht aanwezig. Zo weet u vooraf wat er staat en waarom.
Wilt u een vrijblijvende afspraak plannen? Bel ons kantoor op 020-2101418, mail naar info@twm-makelaardij.nl of vul het contactformulier in op onze website.
Meer lezen? Bekijk onze pagina’s over aankoopbegeleiding, het verkopen van uw woning of erfpacht in Amsterdam en omgeving.
Aangesloten en gecertificeerd
TWM Makelaardij is aangesloten bij de brancheorganisaties die toezien op de kwaliteit van makelaars en taxateurs. Dat betekent onder meer dat wij onder tuchtrecht vallen, periodiek worden getoetst en verplicht zijn onze vakkennis actueel te houden.
- NVM — lidnummer 24813 voor onze vestiging Amsterdam-Noord en 24901 voor Purmerend. Wij zijn gebonden aan de NVM-Erecode en vallen onder het NVM-tuchtrecht.
- MVA — lid van de Makelaarsvereniging Amsterdam, waardoor wij beschikken over transactiecijfers op stadsdeelniveau.
- NRVT — Tim Wormsbecher is taxateur in Amsterdam-Noord en Purmerend en ingeschreven als Register-Taxateur in de Kamer Wonen onder inschrijfnummer RT499133168 en is tevens Meester-Taxateur, waardoor hij leerling-taxateurs mag begeleiden.
- VastgoedCert — gecertificeerd Register-Makelaar Wonen(RT) ingeschreven onder V862579426.
- NWWI — onze taxatierapporten worden gevalideerd door het Nederlands Woning Waarde Instituut en zijn daarmee geschikt voor uw hypotheekaanvraag.
- Energielabel — wij zijn gediplomeerd EP-adviseur en ingeschreven in het Centraal Register Techniek. Wij nemen het definitieve energielabel volgens NTA 8800 zelf op. U hoeft daar geen aparte partij voor in te schakelen.
TWM Makelaardij is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 73576778. Ons kantoor in Amsterdam vindt u aan de Ridderspoorweg 46, 1032 LL Amsterdam, telefoon 020 – 210 14 18. Ons kantoor in Purmerend vindt u aan de Geersstraat 58, 1445 EB Purmerend, telefoon 0299 – 235 999.
Maak nu een afspraak!
Wij gaan samen in gesprek en ontdekken hoe wij u kunnen helpen bij de aankoop of verkoop van uw droomwoning!
